工場建設を検討しているが「何からすればよいか分からない」「高額な投資である為、絶対に失敗したくない」という声をよく耳にします。
失敗しない工場建設のためには、業者任せにせず、お客様自身で大まかな流れやポイントを把握することが大切です。
工場建設までの大まかな流れとして、以下の4つの段階に分けられます。
【1】計画→【2】設計→【3】工事→【4】工場稼働
特に【1】【2】の段階を業者任せにしてしまうと、完成後に「思っていたのと何か違うな…」という状況になりかねません。
そこで、この記事では一番重要である【1】計画段階で注意するポイントを解説します。
ヨネダではシステム建築業界の中でもトップシェアのyess建築を20年以上採用し、100棟以上の工場・倉庫施工実績があります。（参考：yess builders net）
工場建設を検討されている方は、是非参考にしてください
❶工場建設の目的を明確にする
建設する工場の目的を明確に定義します。
目的は様々だと思いますが、増産体制の構築など生産量の増加、老朽化の改善、拠点の集約など、工場が達成すべき目標を掲げます。
目的がブレてしまうと何をする為に工場を建てるのか曖昧になってしまう為、具体的な目的を立てることが大切です。
❷工場を建てる場所を明確にする
工場を建設する場所を選定します。
この時に自社敷地に建てるのか、これから土地を取得して工場を建てるのかが大きな分かれ目となります。
① 自社敷地（敷地内増築計画）の場合
この場合は自ずと位置や大きさが決まってくる事が多いです。
しかし、落とし穴も多いのが自社敷地内での増築計画です。
この場合の注意点は、既存建物が適法な状況か並びに建設時に既存建物を利用しながら新工場建設が可能なのか等が挙げられます。
自社敷地（敷地内増築計画）のポイント
1）既存建物が適法な状況か？
・敷地内の建物に確認申請済証・検査済証が存在するのかを確認してください。
存在する場合は、申請当時から増改築を行っていないか等の確認を行います。
存在しない場合は、行政協議等の少し込み入った話になり、最悪の場合は計画が出来ない場合があります。
まずは確認申請済証・検査済証があるのかを確認してください。
2）既存建物との離隔距離が取れているか？
・既存建物と計画建物の離隔距離により建物の仕様が変わる場合があります。
離隔距離が取れない場合は既存建物自体の改修が必要な場合や、計画建物の耐火性能を上げる必要があります。
少しでもコストを抑える為に離隔距離は重要な要素となります。
3）既存敷地内で新工場建設が物理的に可能か？
・工事中には大型車両の通行や駐車、現場事務所や建設車両スペース等が必要です。十分なスペースの確保が可能か確認する必要があります。
自社敷地内での増築計画は、検討すべき事は沢山あります。
従って施主様側と建設会社側でしっかりと密にコミュニケーションを取らないと、そもそも計画不可や工事不可などの場合があります。
② 新しく用地を取得して計画する場合
そもそも工場が建設可能か、交通アクセス・道路付けは良いか、従業員の通勤手段はあるか、周囲の状況、新たな労働力を採用出来る場所かなどを考慮し、最適な場所を選びます。
新しく用地を取得する場合のポイント
1）工場が用途的に建設可能か？
・土地には必ず用途地域が存在します。用途地域とは、その土地に建設可能な建物を制限するルールです。
過去に工場を建てる為に購入された土地が、実は工場の建設が不可能な用途地域である事例がありました。
用途地域の確認は、計画地の都市計画課等の窓口や市町村によっては行政HPで確認する事が可能です。
工場計画の場合は基本的には準工業地域以上の工業エリアを選択する事が重要です。
2）交通アクセス・道路付けは良いか？
・インターチェンジの近く等、交通アクセスが良い場所は操業後の配送コストを抑えられるので非常に人気の土地となります。
また、敷地への道路付け（広い道路に接しているか等）が良い方が、建設コストを抑える事が出来ます。
狭い道しかない場合は、大型車両で運搬が出来ないので、輸送コストが大幅に上昇する傾向があります。
3）周辺の状況は工場操業に適しているか？
・建設予定地の周辺状況は操業後に大きな影響を与えます。
周辺に住宅が多く密集している場所で工場を稼働していると、周辺住民から音の制限・稼働時間の制限等のクレームが届く場合があります。
周辺に住宅が多い場所での計画は、可能な限り避けた方が良いと考えられます。
❸予算とスケジュールの策定
工場建設に必要な予算とスケジュールを策定します。
工場建設にあたり費用がいくら必要なのか？に加え、新工場の稼働後、何年かけて費用を回収する事が出来るのか？を検討していく必要があります。
また、予算の二の次になりがちなのが「スケジュールの策定」です。
操業時期を明確に考えておられる方は多いですが、案外忘れがちなのが建築業者との打合せ期間や申請期間です。その辺りも踏まえての検討が必要です。
①工場建設に必要な予算
工場建設に必要な予算はいくらですか？という問いには、一概に返答が出来ません。（YSS建築参考価格）
国交省の報告では、2022年度鉄骨工場建設費用は平均で82.0万円/坪と出ていましたが、
これは工場の計画（建物形状・土地形状・地盤・設備内容）により、大きく変わります。
その為、施主様の方で幾らの予算を見れば良いか策定する為に、早期の段階で建築業者と打合せをする事をおすすめします。
そうする事で、おおよその見積りが早い段階で作成することができ、融資先の銀行様との打合せもスムーズになります。
弊社では、計画がしっかり定まっていない状態でも、現時点の内容を基に話を一つずつ進めさせて頂いております。
②スケジュールの策定
稼働開始日を先に決めてから計画される方も多いですが、その場合は注意が必要です。
一般的に工場建設の工事期間は6ヶ月程度が多いですが、それはあくまで建築確認申請の許可がおりてからの話になります。
建築確認申請とは、計画している工場の内容が現行の法規と合致しているかの確認を行うことです。
建物・基礎の図面・構造計算書類、各種届出など提出を求められる書類が膨大であり、許可側も事務処理に時間がかかる為、かなりの期間がかかります。
弊社では、お客様から「操業開始迄何カ月見ておけばよいですか？」と聞かれた際は、業者決定から約1年間かかるとお伝えしており、余裕を持った計画が必要です。
更に抜けがちになるのが、建設業者との打合せ開始から「業者決定」までの期間です。
この期間には、計画内容を業者に伝え見積を依頼し、その内容に対して再見積を繰り返す期間が必要です。
更に、1社で決めるのは適正価格か不安になるので、相見積を行う事になります。
それだけでもかなりの時間を要する事になり、一般的に半年弱程度は見ておく必要があります。
上記のことからも、スケジュールは十分に余裕を持って計画していく事が大切です。
早めに建築業者に声をかけ、一緒にスケジュールを作成していくことで無理のない計画を作ることができます。
まとめ：早い段階で建築業者に相談しながら、しっかりと計画することが重要
失敗しない工場建設のために、計画段階のポイントを紹介しました。
工場建設の目的、場所、予算とスケジュールを意識して、早い段階で建築業者と一緒に考えることが重要です。
弊社では「何から始めれば良いか分からない」声にお応えし続けております。
設計・施工の両方をこなすヨネダは、お客様の計画をトータルサポートしております。
工場建設をご検討中の方や、これからご検討される方はお気軽にお問合せください。
