不特定多数の人々が多く利用する特殊建築物は､完成後から経年劣化により老朽化、機能低下等が発生し、またそのまま放置されているような不十分な維持管理では安心して利用することができません。維持管理がしっかりしないと、ひとたび火災や地震のような災害が万が一に発生した場合に二次災害に発展するおそれがあります。
こうした二次災害を防ぐために、管理者は専門技術者による調査を定期的に実施して､その結果を特定行政庁に報告しなければならないのです。（建築基準法第12条）
特殊建築物定期調査では、下記のような内容の調査が行なわれます。
こうした調査は、「一級・二級建築士、特殊建築物等調査資格者」といった、専門の資格を有した技術者に依頼する必要があります。
通路、出入口、非常口から道路、敷地内の通路の調査
塀、擁壁などの劣化、損傷の調査など
基礎、外壁の構造の調査
広告塔、屋外階段、サッシ等の腐食などの調査など
屋根、屋上の劣化、損傷などの調査など
防火関連の状況調査
構造躯体等の劣化状況
床、天井の調査
防火設備（防火戸、シャッターなど）の調査
部屋の採光や換気状況の調査
石綿等の調査など
避難する廊下、通路などの調査
防煙壁、排煙等の調査など
特殊構造（膜体、免震など）の調査
避雷設備、煙突などの調査など
建築基準法第12条に基づいて行う「定期報告制度」が、平成20年4月1日から変更されました。
それに伴って、特殊建築物定期調査の内容も変更されています。
平成１３年の新宿雑居ビル火災、平成１８年のエレベーターにおける死亡事故、平成１９年の吹田のコースターにおける死亡事故などの事故が相次ぎ、多くの負傷者や死者を出しました。
これらの多くは定期報告が適切になされていない事が原因と見られていますが、定期報告を適切にされた場合でも、建築基準法上の位置づけの不明確さ、検査の判定基準が曖昧ということもあり平成２０年４月に建築基準法施行規則の一部を改正し、定期報告制度の運用を根本的に強化することになりました。変更後は判定基準が以下のように定められました。
| 要是正 | 要重点点検 | 指摘なし |
|---|---|---|
部品の交換や修理による是正が必要な状態であり、所有者に対して是正を促すもの。 報告を受けた特定行政庁は、所有者に速やかな是正の意志がないなどの場合、必要に応じて是正状況の報告聴取や是正命令を行うこととなります。 |
次回の調査・検査までに「要是正」に至るおそれが高い状態です。 所有者などに対して日常の保守点検で重点的に点検と、要是正の状態に至った場合の速やかな対応を促すものです。 |
要是正および要重点点検に該当しないものです。 ※なお、要是正および要重点点検に該当しない場合であっても、特記事項として注意を促す場合もあります。 |
| 変更前 | 変更後 | ||||||
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| 外装タイルなどの劣化・損傷 | |||||||
手の届く範囲を打診してその他を目視で調査し、異常があれば「精密調査を要する」として建築物の所有者などに注意喚起 |
手の届く範囲を打診してその他を目視で調査し、異常があれば全面打診などによって調査する。加えて竣工、外壁改修などから10年を経てから最初の調査の際に全面打診などにより調査 |
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| 吹き付けアスベストなど | |||||||
施工の有無、飛散防止対策の有無・劣化損傷状況を調査 |
これまでの調査に加え、吹き付けアスベストが施工され、かつ飛散防止対策がされていない場合は当該アスベストの劣化損傷状況を調査 |
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| 建設設備・防火設備 | |||||||
設備の有無、定期的な点検の実施の有無を調査 |
これまでの調査に加えて、定期的な点検が実施されていない場合は、作動状況を調査 |
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